‘Je kunt niet zonder de markt woondeals vlottrekken’

Natuurlijk, het idee van Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO, min BZK), om de bal ver naar voren te trappen om vervolgens maar te zien wat ervan komt, klinkt plausibel. Onder het motto: dan komen partijen vanzelf in beweging. Maar dat hij vervolgens woondeals sluit met provincies en marktpartijen daarbij niet uitnodigt, is onzinnig, meent Boelhouwer. ‘Het doel is 900.000 woningen in 2030. De woondeals bepalen per provincie wat de doelen zijn. Tot en met 2030 moeten in Overijssel bijvoorbeeld minimaal 42.300 woningen gebouwd worden en in Drenthe minimaal 13.864.

Maar of die getallen en de gekozen locaties realistisch zijn, dat weet niemand. Bij die beoordeling zijn marktpartijen namelijk niet of nauwelijks betrokken. Alleen in West-Friesland, in het noorden van Noord-Holland, hebben overheden en marktpartijen lijsten van locaties doorgeakkerd en prioriteiten aangebracht. Waarbij ze de makkelijke locaties vooraan in de rij hebben gezet. Dat voorbeeld moeten andere provincies volgen.’

Overheidsfeestje
Alfred Bolks, algemeen directeur van projectontwikkelaar VanWonen, is het eens met Boelhouwer. ‘Het lijkt tot nu toe te veel een feestje van overheden onderling. Van het Rijk, provincie en gemeenten. Daar zit tot nu toe nog te weinig een realiteitscheck in. Welke locaties zijn nu reëel te gebruiken voor de nodige versnelling en welke niet?’

Boelhouwer: ‘Doordat marktpartijen niet of nauwelijks aan tafel zitten, zijn de plannen boterzacht.’ Terwijl de gemiddelde looptijd van woningbouwprojecten is opgelopen van zeven naar tien jaar, constateert Bolks. ‘Als je dan 2030 wil halen, wordt dat nu al lastig.’

“Haven-Stad in Amsterdam is zo’n voorbeeld van een niet-realistische woningbouwlocatie”

Boelhouwer spreekt van een perfect storm, die momenteel raast rond de woningbouw. ‘De opgelopen rente, stikstof, opgelopen bouwkosten, de middenhuurregeling die beleggers de markt uit jaagt en het feit dat het aanbod niet aansluit op de vraag. Wat de bevolking wil is een grondgebonden woning onder de vijf ton, suburbaan. Wat we bouwen zijn woontorens met appartementen in de binnensteden.’

Hij wijst op het dalen van het aantal bouwvergunningen in de afgelopen zes kwartalen. ‘Door de perfect storm daalt de woningproductie verder.'

In 2022 zijn er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek nog ruim 74.000 gebouwd. In 2023 is de verwachting dat we stranden ergens tussen de 60.000 en 63.000 woningen, aldus de woningmarkthoogleraar Hij ziet die dalende trend niet een-twee-drie keren. Terwijl die ambitie van 900.000 woningen erbij in 2030 nog steeds staat. ‘Er moet een wonder gebeuren willen we dat gaan halen.’

Regio- en versnellingstafels
Volgens Boelhouwer stelt De Jonge doelen vast zonder goed te kijken of ze realistisch zijn. ‘Daarbij komt dat er geen plannen zijn met tussendoelen waardoor je stap voor stap naar het uiteindelijke doel in 2030 toewerkt. De marktpartijen zijn er niet of nauwelijks bij betrokken.’

Toch gebeurt er het een en ander. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties organiseert sinds januari zogeheten versnellingstafels om marktpartijen aan tafel te krijgen. De NEPROM, koepel van ontwikkelaars, heeft in reactie op de versnellingstafels van BZK haar leden opgeroepen vertegenwoordigers per regio af te vaardigen namens de sector. Boelhouwer: ‘Die tafels zwaluwstaarten vast wel weer aan elkaar. Belangrijkste is in elk geval dat in elke regio locaties worden doorgesproken. Welke zijn makkelijk realiseerbaar? Waar moeten we drempels weghalen? In West-Friesland hebben ze voor die projecten een prachtig stoplichtensysteem.’

Voorkom dat je niet-reële locaties inbrengt. Het snel bouwen in Haven-Stad in Amsterdam is zo’n voorbeeld, zegt Boelhouwer. ‘Dat moet een woningbouwlocatie worden, maar er werken duizenden mensen en er is recent nog redelijk veel geïnvesteerd door bedrijven. Al die bedrijven een tiental kilometers verder hervestigen op nieuwe industrieterreinen is onzinnig. Dus valt zo’n locatie eigenlijk af als niet reëel of uitermate kostbaar.’

Boelhouwer noemt het een teken aan de wand dat woningbouwcorporaties in Amsterdam de woondeal daar niet hebben getekend. Uiteindelijk zal er meer geld vanuit het Rijk moeten komen voor de woningbouwopgave, vindt hij. ‘Een aantal onderzoeksbureaus hebben in opdracht van het ministerie van BZK becijferd dat je een additionele 30 tot 35 miljard euro nodig hebt, uitgesplitst naar binnen- en buitenstedelijk, om op die 900.000 woningen te komen.’

“Gemeenten zouden toeschietelijker moeten zijn met hun grondposities”

Ook de Nationale woonagenda komt tot dergelijke bedragen. Daarbij zouden gemeenten toeschietelijker moeten zijn met hun grondposities. Boelhouwer: ‘Het grondbedrijf is nu nog de flappentap van gemeenten, om door de verkoop van dure grondposities gaten in de begroting te dichten. Zo verhogen de meeste gemeenten dit jaar opnieuw hun grondprijzen. Ook dat helpt niet mee met het vlot trekken van de woningbouw of het realiseren van de woondeals. Terwijl diezelfde gemeenten een doelstelling hebben om volkshuisvesting voor hun bewoners te verzorgen.’

Tegenwind
Dat de partijen die moeten gaan zorgen voor de realisatie van al die mooie woningbouwplannen niet genood zijn aan tafel, is de gezamenlijke overheden kwalijk te nemen. Ze vervolgens op de kast jagen met voor hun onaantrekkelijke nieuwe wet- en regelgeving is een volgende onbegrijpelijke actie in de ogen van beleggers en ontwikkelaars.

De tegenwind tegen de plannen heeft minister De Jonge zelf georganiseerd met de middenhuurregeling, zegt een stellige Edward Touw, hoofd communicatie bij de van oorsprong Scandinavische institutionele investeerder Heimstaden. ‘Rente en inflatie zijn hobbels, maar daar komen we nog wel overheen. Door de middenhuurregeling kan de bouw van nieuwe woningen die we willen verhuren in veel gevallen niet of nauwelijks meer uit. De kosten nemen toe, terwijl de inkomsten dalen. Projecten in Nederland worden daardoor minder haalbaar, terwijl we die in het buitenland nog wel kunnen realiseren.’

Zolang de middenhuurplannen niet veranderen, ziet Touw het halen van de woningdoelstelling van 900.000 woningen in 2030 somber in. ‘Met de markt aan tafel, bijvoorbeeld in de vorm van de NEPROM of de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland, had dat plan waarschijnlijk nooit het daglicht gezien.’

‘Er moet een connectie komen tussen de NEPROM-regiotafels en de woondeals’, benadrukt ook VanWonen-directeur Bolks. ‘Linksom of rechtsom. Daarbij kunnen we als projectontwikkelaars locaties aandragen waarvan we denken dat die de meeste kansen bieden voor snelle woningbouw. Rekening houdend met stikstof, eigendom van de gronden, hindercirkels, enzovoorts.’

Ook hij constateert dat ‘niet iedereen’ op een appartementencomplex tienhoog in de binnenstad zit te wachten. ‘Ons tekort is voor een groot deel een kwaliteitstekort. Een zeer groot deel van de klanten wil een betaalbare eengezinswoning met een tuin, langs de randen van de stad. Maar dat is niet waar de overheid nu op inzet.’

Belemmeringen weghalen
Bolks constateert dat er in Overijssel met een zogeheten woonkeuken, een platform van vastgoedprofessionals uit de regio, wel een permanent overlegorgaan is. ‘Dat is meer een algemeen overleg. Over het doorspreken van locaties hebben we het niet of nog niet gehad. In Gelderland waar we ook actief zijn, hebben we wel aan tafel gezeten in aanloop naar de woondeal, maar met de input is in de Gelderse woondeal niets gedaan.’

“Laten we de versnellingstafels, de regiotafels en de woondeals bij elkaar brengen. Betrek ons bij de uitvoering”

Gemeenten wachten vanwege de woondeals op provincies. Wethouders willen niet voor hun beurt spreken, constateert Bolks. ‘Daarbij komt dat gemeenten zelf ook bij de vergunningverlening meer en meer elk hun eigen eisen stellen. Bijvoorbeeld aan duurzaamheid, stikstof, beeldkwaliteit geluid, gezondheid en architectuur. Elke afdeling van een gemeente heeft zijn eigen stokpaardje. Daarnaast zijn gemeentelijke projectleiders minder geneigd om knopen door te hakken omdat ze bang zijn teruggefloten te worden. Doorzettingsmacht is er niet meer.’

Al met al duren projecten daardoor langer, als je ze überhaupt al gerealiseerd krijgt, zegt Bolks. Toch is het niet zijn insteek om zuur te doen. Integendeel. Hij zegt te willen bijdragen aan de oplossing. ‘Laten we de versnellingstafels, de regiotafels en de woondeals bij elkaar brengen. Betrek ons bij de uitvoering. Laten we het echt samen gaan doen, te beginnen bij het laaghangende fruit, de locaties waar we het makkelijkste aan de slag kunnen.’

Het allerbelangrijkste is dat de overheid belemmeringen weghaalt en marktpartijen zoals investeerders en projectontwikkelaars betrekt. Samen moeten ze aan de slag met het doorakkeren van locaties. Bolks: ‘De Jonge moet niet de markt verbouwen. Wij wenden onze creativiteit wel aan om te investeren, ontwikkelen en te bouwen. Hij moet de woonconsument helpen. Denk aan startersleningen of subsidies voor energieneutrale woningen.’

Hoogleraar Boelhouwer beaamt dat. ‘Door marktpartijen te betrekken bij de woondeals komt er realiteit in de plannen. Samen met Jos Feijtel, lid van het expertteam woningbouw van het ministerie van BZK, heb ik een 36-punten-plan gemaakt over wat je zou kunnen doen om de woningbouw te versnellen. Prominent op één staat het concretiseren van regionale plannen, samen met alle betrokken partijen. Kijk wat er mogelijk is om de korte en lange termijn en handel daarnaar. Daarnaast kan de Rijksoverheid garanties afgeven voor de wat moeilijker te financieren projecten en we kunnen tijdelijke woningen realiseren. Ook daar zit de versnelling in.’

Bron: ROmagazine.nl

Beeld: Provincie Gelderland