Meer ruimte om door te pakken bij Vlijtse Parktorens in Apeldoorn

Dit derde artikel in de reeks ‘Doorpakken in gebiedsontwikkeling’ laat zien hoe VanWonen doorpakt in de praktijk. Eerder gingen we in op doorbraken die nodig zijn in het woningmarktbeleid. En wat data ons vertellen over de Nederlandse gemeenten die wél doorpakken om de woningbouwproductie te versnellen. Hoe versnelt VanWonen?

Opschalen van 100 naar 390 woningen, en van 1 naar 2 plots. Zo pakt VanWonen door bij de Vlijtse Parktorens. Op de plek van Sport Kerschoten en dansschool Wensink komen 4 woontorens. Duurzame appartementen voor starters, gezinnen en senioren. Voor woningcorporatie Ons Huis realiseert VanWonen 167 betaalbare woningen. Hiermee leveren de woontorens een maatschappelijke én levendige bijdrage aan de herontwikkeling van industriegebied de Kanaalzone. De woontorens liggen in een groene omgeving met in de plint dansschool Wensink, horeca en een gezondheidscentrum. De bestaande supermarkt, nieuwe parkeerhub en het nieuwe zwembad zijn vlakbij. Samen vormen ze een levendige woonomgeving waar iedereen zich thuis voelt.

Slimme keuzes
Auke: “In overleg met de gemeente Apeldoorn hebben we slimme keuzes gemaakt, die bijdragen aan onze slagkracht. Zo werd het 50m-zwembad, omwille van de ontwikkelsnelheid, losgekoppeld van ons ontwikkeldeel. Het wordt op een andere plek aan het plein gerealiseerd. En is de parkeergarage ingewisseld voor een centrale parkeerhub aan het plein. Dat gaf ons meer ruimte voor andere ontwikkelingen. Zoals de grondruil met dansschool Wensink. We kochten hun gronddeel met verouderde dansvloer en twee woningen, in ruil voor een nieuwe dansvloer en twee nieuwe woningen. Door het parkeren uit het plan te halen, hebben we nu ruimte om commerciële en maatschappelijke functies in de plint toe te voegen. Dat draagt bij aan de aantrekkelijkheid. Zo kan de dansschool een nieuw leven krijgen. En zijn we daarmee verzekerd van een aantrekkelijke plintfunctie. Door deze keuzes en grondruil met Wensink kunnen we onze woningen realiseren op 2 plots. Van 100 naar 390 woningen én een dansschool. Dat maakt onze ontwikkeling beter faseerbaar, daardoor haalbaar en met een grotere maatschappelijke impact.”

Pragmatisch ontwerpen
Ook met het ontwerp van Barcode Architects probeert VanWonen te sturen op doorpakken. Auke: “Het zijn 4 identieke torens, die je zo door kan stempelen. Alleen de hoogte, het type en aantal appartementen verschilt. De hoogste toren is 70 meter. De andere drie zijn 60, 50 en 40 meter hoog.” Arthur: “Toch blijkt het niet gemakkelijk om een aannemer te vinden, die ook kan voldoen aan onze wensen voor betaalbare woningen. Daar zit nog wel een uitdaging. Maar we gaan alleen voor de beste prijs-kwaliteitcombinatie.” Martijn: “Tijdens informatiebijeenkomsten hebben we waardevolle input opgehaald over woonwensen en wensen van de omgeving. Dat draagt bij aan de verkoop- en verhuurbaarheid. Daarnaast hebben we individuele gesprekken gehad met omwonenden. Dat heeft bijvoorbeeld geleid tot het schrappen van een verdieping voor een betere overgang naar de omgeving.”  

Goede afspraken
Samen met de gemeente en met input van de omgeving een aantrekkelijk plan maken, is een van de sleutels tot succes. Auke: “Een andere manier om door te pakken is de afspraak die we maken met woningcorporatie Ons Huis. Zij nemen alle 167 woningen in het sociale segment in één keer turnkey over. Daarmee kunnen we snel starten met de hoogste toren in deze gebiedsontwikkeling. Ook met onze lokale bouwteampartner Draisma maken we de afspraak dat ze samenwerken met een andere bouwpartner, die veel ervaring heeft met hoogbouw. Uit die bereidheid tot samenwerken spreekt voor mij trots en loyaliteit aan het plan. Heel fijn in een samenwerking.”  

Doorpakken op kwaliteit
Bij doorpakken gaat het om snelheid, haalbaarheid en faseerbaarheid. Hoe blijft kwaliteit in dit krachtenveld overeind? Arthur: “Juist doordat we 42% sociale huur realiseren, maken we kwaliteit. We bouwen voor doelgroepen die het nu het hardst nodig hebben. En maken gezonde woningen in een groene omgeving.” Martijn: “In onze crowdsource en ook tijdens participatiesessies met de omgeving zorgen we ervoor dat de grootte en indeling van de appartementen aansluit bij de vraag. Bij VanWonen staat de klant al vanaf de eerste schets centraal. We ontwikkelen voor mensen en hun woonwensen. VanWonen doet het hele ontwikkeltraject zelf, inclusief de woningverkoop. Daar zit een groot deel van ons onderscheidend vermogen en slagkracht.”

Auke: “Kwaliteit zit ook in een goede samenwerking. Het multidisciplinaire karakter en de hands-on samenwerking met de gemeente Apeldoorn bepaalt voor een belangrijk deel onze succesvolle speelruimte. Een goed team met stevige projectleider en wethouder is hierbij heel belangrijk. Net als korte communicatielijnen. We schakelen gemakkelijk tussen de verschillende ambtelijke en  politieke lagen. Hiermee kan je doorpakken.”  Martijn: “We hebben een gedeeld belang: samen een aantrekkelijke woonomgeving realiseren. Onze gezamenlijke keuzes dragen hier aan bij.”

Doelgericht ontwikkelen
Auke: “Laten we ons eigen complementaire team niet vergeten. Samen staan we sterk en gaan voor het realiseren van dit mooie plan. Met dat doel voor ogen maken we de juiste keuzes. De ene keer rationeel, bijvoorbeeld vanwege betaalbaarheid. En de andere keer gericht op optimale kwaliteit. Zo schaken we op alle borden die er zijn in deze mooie ontwikkeling.” Arthur besluit: “Ik ben er trots op dat we dit integrale plan in 1,5 jaar tijd in goede samenwerking voor elkaar hebben gekregen. En kan niet wachten tot we als team medio 2029 de eerste dans op de nieuwe vloer van Wensink doen.”