Doorpakken in gebiedsontwikkeling vraagt om doorbraken in woningmarktbeleid

Mismatch vraag en aanbod
Het aantal huishoudens stijgt in 2050 met 1,1 miljoen. Meer kleinere huishoudens en migratie zorgen voor een toename van 12,6% naar 9,5 miljoen. De vraag naar woningen wordt daardoor steeds groter, maar het aanbod stokt. Ook zien we dat de doelstellingen van de Woontop in december 2024 – 100.000 woningen erbij per jaar, waarvan twee derde betaalbaar – niet gehaald worden. De teller blijft al 10 jaar lang hangen op maximaal 80.000 nieuwe woningen per jaar (figuur 1). Het woningtekort van bijna 400.000 loopt daarmee verder op. Niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief. Migratie zorgt voor een grotere diversiteit aan (woon)culturen. Ook het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder neemt tot 2050 toe met bijna 0,9 miljoen (+34,9%). Deze trends dragen bij aan een veranderde woonvraag. Het huidige woningaanbod sluit daar niet goed op aan.

Realistischer woningmarktbeleid
De politieke wil om door te pakken is er. Maar het huidige woningmarktbeleid draagt juist bij aan het woningtekort. Demissionair Minister Keijzer heeft weliswaar 24 ‘doorbraaklocaties’ geselecteerd. Ook heeft ze bijna alle voorstellen van de onafhankelijke adviesgroep STOER omarmd. En verkiezingsprogramma’s staan vol met ideeën om de woningbouwproductie te verhogen. Dat varieert van meer overheidsregie tot de bouw van tien compleet nieuwe steden. Maar helaas zijn veel van deze voorstellen “weinig realistisch”, zo concluderen ook woningmarktdeskundigen. In de praktijk zien we dat de woningbouwdoelen uit het zicht raken op locaties die door het Rijk zijn aangewezen. Het goedbedoelde woningmarktbeleid werkt dus averechts. Hier ligt een taak voor het komende kabinet: zorg voor eenduidig, stabiel en realistisch woningmarktbeleid. Beleid dat de woningbouw versnelt, niet afremt.

Samen met de markt
Nieuwbouw in Nederland is nu vooral gericht op betaalbaarheid. Maar die focus sluit meestal niet aan op lokale woonwensen, en is contraproductief. Het zorgt voor minder flexibiliteit en een lagere haalbaarheid van projecten. Het woningmarktbeleid kan efficiënter door meer te richten op doorstroming en subsidies doeltreffender in te zetten. De nieuwe Nota Ruimte biedt een goed startkader met veel aandacht voor grote woningbouwlocaties. Dat zijn plekken waar de huishoudens het meest toenemen. Zoals de Randstad en de schil rondom de Randstad (figuur 2). Gelijktijdig lijkt de politieke voorkeur voor binnenstedelijk bouwen te verschuiven naar een nieuwe periode van grotere uitbreidingslocaties. Dat vraagt om een intensief samenspel tussen markt en overheid.

Ruimte voor rendement
Grootschalige gebiedsontwikkelingen slagen alleen mét de expertise en investeringskracht van marktpartijen. Investeerderskapitaal is immers essentieel voor de realisatie van nieuwe woningen op grote schaal. Het is een vereiste om door te pakken, en de 100.000 nieuwe woningen per jaar écht te realiseren. Of, zoals branchevereniging WoningBouwersNL het treffend verwoord: “maak ruimte voor rendement”. Zonder een sluitende businesscase voor marktpartijen blijven de woningbouwdoelstellingen ook de komende jaren onrealistisch.

Figuur 1 Ontwikkeling woningvoorraad en aantal vergunde nieuwbouwwoningen in Nederland, 2015-2025. Bron: CBS (*inschatting 2025 o.b.v. cijfers eerste vier maanden).

Figuur 2 Aangewezen woningbouwlocaties in de ontwerp-Nota Ruimte ten opzichte van de verwachte huishoudensgroei per gemeente (in aantal huishoudens, 2025-2050). Bronnen: ABF Research, Rijksoverheid.

Geïnteresseerd naar de gebruikte bronnen? Hier staat de volledige bronvermelding.