Betaalbare woningen hoog op de maatschappelijke en politieke agenda
18 september 2023
Publicatie, Gebieds- en vastgoedontwikkeling
Bij de aanstaande Tweede Kamerverkiezingen in november is betaalbaar wonen een belangrijk verkiezingsthema. Onze markt- en data experts delen hun inzichten in de reeks over betaalbaarheid. Met daarbij een overzicht van de voornaamste politieke standpunten over betaalbaar wonen. En met 45% van de kiezers die vindt dat bij de aanstaande verkiezingen het vooral moet gaan over de woningmarkt, betaalbare woningen en huren blijft dit onderwerp zeker hoog op de maatschappelijke en politieke agenda staan.
Kabinetsdoelstelling blijft achter
Voordat we inzoomen op de politieke standpunten is het goed om eerst kort terug te blikken hoe we zijn gekomen tot waar we nu staan. In 2022 heeft het kabinet de regie over de volkshuisvesting naar zich toegetrokken, met de herintroductie van een ministerie van Volkshuisvesting en een bouwambitie van minimaal 900.000 nieuwe woningen tot en met 2030. “De urgentie is hoog en daarom is een versnelling in de woningbouw dringend noodzakelijk”, zo verwoorde koning Willem-Alexander de problematiek op de Nederlandse woningmarkt in de Troonrede van dat jaar. Of die 900.000 nieuwe woningen er in 2030 staan is twijfelachtig, gezien de tegenvallende cijfers van zowel het aantal verkopen als het aantal vergunde nieuwbouwwoningen (zie figuur 1).
Tot en met juli 2023 zijn er iets meer dan 140.000 nieuwe woningen bijgekomen. Dit staat nog los van de vraag of 900.000 woningen voldoende zijn om de verwachte huishoudensgroei tot 2030 bij te benen. Het aantal vergunde nieuwbouwwoningen in 2023 komt naar verwachting onder de 55.000 uit, dit is slechts 55% van de kabinetsdoelstelling. Het toekomstig aanbod blijft achter bij de toekomstige vraag, zo blijft de krapte op de woningmarkt (en het betaalbaarheidsvraagstuk) aanhouden.
Wat is betaalbaar wonen?
Het demissionaire kabinet Rutte-IV heeft als doel om tweederde van de bouwproductie, 600.000 van de 900.000 woningen, als ‘betaalbaar’ te classificeren. Dit roept de vraag op: wat is betaalbaar? Volgens de Rijksoverheid worden hiermee 350.000 huur- en koopwoningen in het middensegment en 250.000 sociale huurwoningen bedoeld (zie figuur 2).
Hoewel de definitie van betaalbaarheid kan variëren per regio en woningtype vanwege verschillen in transactieprijzen, huishoudeninkomens en woningmarktkrapte, wordt over het algemeen uitgegaan dat betaalbare koopwoningen vallen onder tot € 355.000, conform de betaalbaarheidsgrens van de Rijksoverheid. Sociale huurwoningen hebben een maandhuur tot de liberalisatiegrens van € 808. Onder middenhuur vallen woningen met een maandhuur vanaf de liberalisatiegrens tot € 1.176.
De woningmarkt wil duidelijkheid en stabiliteit
De spelers op de woningmarkt verlangen naar duidelijkheid en stabiliteit. De val van kabinet Rutte-IV en de tegenvallende economische ontwikkelingen in de eerste helft van het jaar, met een lichte recessie in het tweede kwartaal van 2023, hebben de bouwopgave er niet eenvoudiger op gemaakt. De nieuwbouwmarkt bevindt zich in een politiek en economisch onstabiele situatie. De demissionaire status van het kabinet en het aankomende verkiezingsreces vanaf 27 oktober leiden tot vertraging in het besluitvormingsproces. Ook het vaak tijdrovende formatieproces na de verkiezingen zal de nieuwbouwproductie niet bevorderen. Onderzoek van Vastgoedmarkt wijst uit dat sinds de aankondiging van de regulering voor middenhuur de woningbeleggersmarkt stil ligt en institutionele beleggers wachten af.
De economische ontwikkelingen veroorzaken onzekerheid bij kopers en huurders. Het consumentenvertrouwen in de woningmarkt is vanaf eind 2021 negatief. De instabiele economische omstandigheden, met kostenstijgingen en koopkrachtdaling door de hoge inflatie spelen een grote rol voor kopers en huurders en zorgt voor afgenomen betaalbaarheid. In het tweede kwartaal van 2023 gaf een Nederlands huishouden gemiddeld 24,0% van het netto maandinkomen uit aan netto woonlasten, wat een sterke stijging is ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar (15,2%), zoals berekend door Calcasa. Het thema betaalbaar wonen leeft dan ook enorm in de samenleving. Dit blijkt uit een enquête van I&O Research onder bijna 2.400 kiezers. Veel kiezers (45%) vinden dat de aanstaande verkiezingen moeten gaan over de woningmarkt, met een focus op betaalbare koop- en huurwoningen (figuur 3).
Wat zeggen de politieke partijen over betaalbaar wonen?
De standpunten van politieke partijen over betaalbaar wonen zijn divers en omvatten verschillende aspecten van het bredere thema ‘woningmarkt’. Daarom hebben wij de voornaamste standpunten samengevat, deze zijn onderaan dit artikel te downloaden. Alle geselecteerde partijen hebben aandacht voor het woningtekort en streven naar betaalbare huisvesting. Opvallend is de gemeenschappelijke roep om meer overheidsregie, vaak gevat onder de noemer ‘volkshuisvesting’. Het thema betaalbaarheid kleurt afhankelijk van de speerpunten en politieke achterban. Waar VVD zich vooral richt op middeninkomens, richten de overige partijen zich op de meer kwetsbare groepen. Ieder met de nadruk op andere aspecten zoals duurzaamheid (GL-PVDA), migratie (PVV), plattelandsregio’s (BBB) of bestaanszekerheid (NSC).
Betaalbaar wonen als maatschappelijke debat
“Op het gebied van de volkshuisvesting en ruimtelijke ordening neemt het kabinet de regie om met overheden, bouwers en corporaties meer betaalbare woningen te bouwen," zegt koning Willem-Alexander tijdens de troonrede op Prinjesdag 2023. We kunnen ons hiermee gaan richten op de aankomende verkiezingen. De regionale bouwopgaven moeten worden onderbouwd met een duidelijke visie op de verwachte regionale bevolkings- en huishoudensontwikkeling, met migratie als belangrijke pijler voor de Nederlandse demografische groei. Ondanks alle uitdagingen blijft de ontwikkeling van betaalbare woningen mogelijk. Met een focus op kleiner, meer gestandaardiseerd, gefaseerd en eenvoudiger bouwen wordt de haalbaarheid en betaalbaarheid van woningbouwprojecten vergroot.
Na de Tweede Kamerverkiezingen is het woord aan het nieuw te formeren parlement. Gezien de peilingen leidt dit mogelijk tot andere politieke verhoudingen en visies over betaalbaar wonen. Welke richting de politiek ook neemt, betaalbaar wonen blijft een topthema in het maatschappelijke debat. Wordt vervolgd.
Geïnteresseerd naar de gebruikte bronnen? Hier staat de volledige bronvermelding.
