Woningbouwversnelling valt of staat met samenwerking en ‘harde’ getallen

Harde en zachte plancapaciteit; over het algemeen zijn het vrij rekbare begrippen. In een eerder artikel (‘Zachte plancapaciteit blijkt boterzacht’, ROm september 2020) constateerden we dat er bij veel gemeenten nogal wat valt af te dingen op de gehanteerde cijfers. En dus is de vraag hoe realistisch afspraken zijn over versnelling van de woningbouw, die in verschillende regio’s de afgelopen tijd zijn gemaakt in samenspraak met het Rijk en provincies.

Ideale wereld
“Zachte” plancapaciteit is meestal boterzacht, want vaak is er alleen nog maar een visie of lopen de planprocedures nog. Maar ook bij zogenaamde harde plannen, als de planprocedure is doorlopen en de omgevingsvergunning verstrekt, is er nog geen garantie dat de bouw daadwerkelijk gaat starten. ‘Er moet dan nog van alles gebeuren. Een pure ontwikkelaar is afhankelijk van wat de afspraken met de bouwer zijn. Maar ook bij een ontwikkelende bouwer kan nog van alles spelen. Er kan nog een bodemsanering lopen of aanvullend onderzoek nodig zijn. De businesscase kan onder druk staan door de marktomstandigheden’, legt Martin Bosch uit. Hij is eigenaar-directeur bij Woningmakers dat gemeenten en regio’s ondersteunt bij het versnellen van de woningbouw en weet uit ervaring hoe weerbarstig het proces van plan naar uitvoering ligt. ‘Ik heb in Alkmaar bij de gemeente gewerkt en ervaren dat het lang niet zo is dat alle gemeentelijke afdelingen op één lijn zitten wat betreft keuzes en prioritering. Wonen, ro en vergunningverlening; ze zitten vaak met andere belangen in de wedstrijd. En in de gemiddelde gemeentebesturen wil daar ook nog weleens anders over worden gedacht.’

'Gemeentelijke beleidsmakers gaan vaak uit van een ideale wereld'

Daar weet André ten Vergert, directeur bij VanWonen, over mee te praten. Gebiedsontwikkelaar VanWonen heeft veel lopende projecten overal in het land. ‘Je hebt de mensen op de gemeentelijke beleidsafdelingen wonen en ruimtelijke ordening. Het beleid dat zij uitschrijven gaat vaak uit van een ideale wereld, waar je grotendeels niet tegen kunt zijn. Wie wil er nou geen betaalbaar wonen in een duurzame leefomgeving? Ik heb heel wat van die visies gezien en kan ze zo’n beetje dromen. Vervolgens heb je in de beleidsuitvoering de grondexploitatie en dus voor de businesscase te maken met mensen van het grondbedrijf. Die hebben een heel andere agenda en zijn vooral gefocust op het rondkrijgen van de grondexploitatie. Allemaal heel begrijpelijk, maar als je daar allerlei ambities uit moet financieren en tegelijk de hoofdmoot van de woningen betaalbaar moet zijn, dan hebben wij met de businesscase een probleem.’

Positieve grondhouding
Over hoe de bouwproductie ervoor staat, met name de precieze aantallen, daarover hebben overheid en markt nogal eens verschillende verwachtingen, is de ervaring van Ten Vergert. Terwijl het voor het krijgen van versnelling zo belangrijk is om te zorgen dat je de juiste cijfers op tafel hebt en dat je het daar in ieder geval over eens bent, zegt hij. Daarom doet VanWonen graag mee aan het Platform Wonen Deventer in de IJsselstad waar de gebiedsontwikkelaar meerdere woningbouwprojecten heeft. In dat platform werken gemeente, ontwikkelaars, corporaties, banken en makelaars samen aan de woningbouwopgave. De gedachte erachter is dat geen van deze partijen in z’n eentje de forse opgave, óók in Deventer, kan aanpakken.

'Deventer heeft  een vrij accuraat inzicht in de bouwproductie'

De gemeente heeft berekend dat zo’n 11.000 nieuwe woningen nodig zijn om de ambities te kunnen realiseren en de verwachte bevolkingsgroei te kunnen opvangen. De bestaande plancapaciteit – hard en zacht – bedraagt momenteel een kleine 7.500. ‘Daarvan zijn er 1.902 zo hard als maar zijn kan, met een onherroepelijk bestemmingsplan, 1.023 redelijk hard met planvorming in een vergevorderd stadium, en 4.555 staan in de beginfase van planvorming, maar kennen wel een positieve grondhouding van de gemeente.’ Wethouder Rob de Geest, met wonen en herstructurering in de portefeuille, noemt de cijfers met nadruk. ‘In Deventer hebben de gemeente, corporaties en ontwikkelaars juist veel energie gestoken in een gezamenlijke planning en goede samenwerking. Deventer heeft daardoor een vrij accuraat inzicht in de bouwproductie. We kennen de planning, de aard van de woningen en weten waar nog een tandje moet worden bijgeschakeld in de planning. Daar valt binnen het Platform Wonen Deventer altijd over te praten en dat gebeurt ook.’

Actuele, betrouwbare data
Actuele en betrouwbare cijfers vormen een noodzakelijke basis wil je daadwerkelijk meer grip krijgen op de woningbouwproductie. Dus is het zaak om, te beginnen met de gebiedsontwikkelingen en bouwprojecten die in voorbereiding zijn, om over die data te beschikken. Die data ophalen bij de ontwikkelaars, corporaties en bouwers is een belangrijk onderdeel van de ondersteuning die Woningmakers een gemeente of regio geeft bij de versnelling van de woningbouw. Bosch: ‘We voeren eerst een gesprek over de woningbouwopgave van de gemeente in het algemeen: hoe zij daarin staan, of ze denken dat het gaat lukken. Dan kom je al snel op de zaken die vertraging veroorzaken en hoe de marktpartij daar mee probeert om te gaan. Van zo’n gesprekje maken we een kort verslag; hooguit een A4’tje. Dat mogen ze aanpassen als ze daar behoefte aan hebben, maar als we ze terugkrijgen, gaat er een nietje doorheen.’

‘Als we alle betrokken marktpartijen en sleutelfiguren bij de gemeente hebben gesproken, roepen we ze bij elkaar voor een eerste overleg om te bespreken wat de stand van zaken is, waar de problemen zitten, wat daaraan te doen is en vooral of we een prioritering kunnen afspreken. De gespreksverslagen zijn daarbij handig om op terug te vallen en zaken scherp te krijgen.’ Eigenlijk dient de gespreksronde en het eerste overleg om een beeld te krijgen van de werkelijke stand van zaken bij bouwplannen in de gemeente, legt Bosch verder uit. ‘Je maakt een beginfoto, die het begin vormt van de analyse waar de knelpunten zitten die de vertraging veroorzaken’.

Stoplichten
Bosch’ collega Hrvoja Malbasic toont op een groot scherm hoe met behulp van het door Woningmakers ontwikkelde softwareprogramma Domiporta in één oogopslag te zien is: welke woningbouwprojecten er in de gemeente lopen en op welke locaties, voor hoeveel woningen en welke categorieën, in welke fase ze zitten en wanneer de oplevering wordt verwacht. Elke deelnemende partij krijgt een unieke inlogcode om de gegevens in het systeem in te voeren en in te zien. Het vormt de basis voor het bouwberaad dat elk kwartaal plaatsvindt.

'De kleuren van het stoplicht als indicator'

Met de kleuren van een stoplicht – groen, geel, rood – is aangegeven of bouwprojecten volgens plan verlopen, enige of veel vertraging hebben. ‘Dat is handig om snel een overzicht te krijgen van de woningenaantallen en categorieën die volgens verwachting af zullen komen en waar extra aandacht nodig is’, geeft Malbasic aan.

Gezamenlijk commitment
‘Het grote voordeel van Domiporta vind ik dat het niet zozeer de getallen van de overheid zijn, maar van markt én overheid. Zo worden het ónze getallen’, geeft Ten Vergert aan. Dat vindt wethouder De Geest ook de grote kracht van het programma. ‘Binnen het Platform Wonen Deventer is ervoor gekozen om de leden van het platform zelf dit proces te laten modereren. Dat vergroot sterk het gezamenlijk commitment aan de ambitie. En daar plukken zowel Gemeente Deventer als de ontwikkelende partijen de vruchten van. De methodiek van stoplichten op de tien meest belangrijke onderwerpen maakt snel inzichtelijk waar de bottlenecks zitten en wie voor de oplossing aan de lat staat.’

Hij illustreert nog eens extra hoe belangrijk het in zijn ogen is dat overheid en markt hiervoor samen aan tafel zitten. ‘Voor de daadwerkelijke realisatie zijn twee partijen nodig: de gemeente, in samenwerking met de ontwikkelende partij voor de planologische titel om te kunnen bouwen, en vervolgens de ontwikkelaar voor de bouw op basis van die titel. De een kan niet zonder de ander.’

'Openheid is nodig en in het gezamenlijk belang'

Niet dat het van een leien dakje is gegaan voordat alle partijen eraan meewerkten. Marktpartijen met name moeten een drempel over om andere, óók de conculega’s, inzicht te geven in de planning en bouwstroom. Die openheid is wel nodig en in het gezamenlijk belang, stelt Ten Vergert. ‘We zijn, denk ik, dik een jaar bezig geweest voordat iedereen bereid was om elk kwartaal de actuele planning af te geven en in het systeem bij te houden.’ Het helpt en is goed om elkaar een beetje op te jutten en scherp te houden, zegt hij. ‘Als markt klagen we veel over wat er misgaat en beter kan bij de overheid, maar bij onszelf gaat het zeker ook niet allemaal zoals we wel zouden willen.’

Zichtbare trends, gerichte ingrepen
Iedereen in het Deventer bouwberaad ziet in dat het een gezamenlijk belang is om goed inzicht te hebben in de gezamenlijke planning, in elkaars processen en waar de knelpunten zitten, geven de betrokkenen aan. En of dat daadwerkelijk helpt, daarover zijn ze duidelijk. Op een gegeven moment gaat het gesprek niet alleen meer over afzonderlijke projecten, maar over de trends die met de data zichtbaar worden, aldus Ten Vergert. ‘Zo kwamen we er in het laatste beraad, net voor de zomervakantie, achter dat er na 2027 helemaal geen grondgebonden woningen meer in de planning zitten. Daarmee ging voor de gemeente een alarmbel rinkelen, omdat het juist de ambitie is om midden- en hogere inkomensgroepen aan Deventer te binden. Die willen lang niet allemaal in een appartement wonen.’

Klopt, bevestigt wethouder De Geest. ‘De ontwikkelaars geven aan dat het verstandig is meerdere woonmilieus, van hoogstedelijk, via suburbaan naar dorps, tegelijk te ontwikkelen omdat zo beter kan worden ingespeeld op verschillende marktomstandigheden. Uit de gezamenlijke planning komt naar voren dat het grondgebonden suburbaan milieu op termijn opdroogt en het verstandig zou zijn dat de gemeente een visie opstelt voor stedelijke uitbreiding. En dat gebeurt nu ook.’

Inzicht in elkaars processen
Een ander recent voorbeeld dat hij noemt is dat de ontwikkelaars vanwege de gestegen bouwkosten niet meer in staat waren de afgesproken sociale koop te realiseren. ‘Als gevolg van signalen daarover vanuit Platform Wonen Deventer is toen de doelgroepenverordening van de gemeente, die de prijzen voor sociale koop regelt, aangepast aan de actuele marktomstandigheden.’ Gemakkelijke en snelle oplossingen zijn er zelden, is de ervaring van gemeentelijk bestuurder De Geest.

Woningen, als onderdeel van een stad of dorp, gaan lang mee, dus veel zorgvuldigheid is geboden, memoreert hij. ‘Daarnaast kent een planproces tot aan de realisatie veel uitdagingen, zowel bij gemeente als bij de ontwikkelaar. Wat daarbij belangrijk is inzicht in elkaars processen. Daarmee krijg je meer begrip voor de belangen waar rekening mee moet worden gehouden.’ Voor de directeur bij VanWonen kan de Deventer werkwijze als voorbeeld dienen voor andere regio’s.

Overigens is het overleg over de woningbouwplannen en de bouwstroom tussen overheden en marktpartijen ook in andere Overijsselse steden goed georganiseerd, geeft hij aan. ‘Provincie Overijssel speelt daarbij een stimulerende en ondersteunende rol, bijvoorbeeld met het Zwols Concilium en het bouwberaad in de Twentse steden. Niet alles gaat goed in deze provincie, maar mijn ervaring is dat het hier meer dan gemiddeld is georganiseerd.’

Bron: ROmagazine.nl