Ontmoet de Doorpakker: Nick van de Sanden (Ontwikkelingsmanager)
Wie bij VanWonen binnenstapt, ziet het meteen: de mensen pakken door. Ze nemen verantwoordelijkheid, schakelen snel en brengen projecten samen verder. Nick van de Sanden doet dat aan de voorkant van gebiedsontwikkeling. Als ontwikkelingsmanager is hij verantwoordelijk voor het verwerven van nieuwe woningbouwprojecten in de provincie Noord-Brabant. Een regio waar VanWonen nog relatief nieuw is en waar nog veel moet worden opgebouwd. “Ik zie mezelf echt als ondernemer binnen mijn regio,” zegt hij. “Je moet je eigen business creëren. Kansen zien, beoordelen en daar vervolgens op doorpakken.”
Vanaf de basis opbouwen
Toen Nick anderhalf jaar geleden als ontwikkelingsmanager bij VanWonen begon, lag er nog weinig vast. Geen bestaande acquisitiepijplijn, een beperkt netwerk en nog geen gerealiseerde projecten in de regio. “Er was een vrijwel blanco start. Dat vind ik juist interessant. Iets vanaf de basis opbouwen, structuur neerzetten en marktaandeel veroveren,” vertelt hij.
De eerste periode draaide voor Nick om zichzelf als gezicht van het bedrijf te introduceren aan de markt. Gesprekken voeren, netwerkbijeenkomsten bezoeken en relaties opbouwen met gemeenten, marktpartijen en lokale spelers. “In het begin is het veel zaaien. Inmiddels merk ik dat mensen ons beginnen te kennen en gesprekken meer inhoud krijgen.”
Daarnaast werd in Eindhoven onlangs de anterieure overeenkomst voor The Four getekend. “Dat helpt zeker. Je hebt dan ook iets om te laten zien. Van daaruit kun je verder bouwen.”
Terug naar zijn roots
Voor Nick is de stap naar Brabant een logische: terug naar zijn roots én de plek waar hij nog altijd woont. “De woningbouwopgave is evident. Het sprak mij aan om in mijn eigen omgeving een steentje bij te dragen aan dit sociaal-maatschappelijke thema.”
Hoewel gebiedsontwikkeling nieuw voor hem was, brengt hij een diverse maar sterke achtergrond in het vastgoed mee. Hij is opgeleid als projectontwikkelaar en deed ruime ervaring op in het commerciële vastgoed en aan de beleggerskant. “Wat mij altijd heeft aangetrokken, is de positieve impuls die je aan een gebied kunt geven. Door bijvoorbeeld gebouwen toe te voegen of te herbestemmen.” Zijn ervaring bij een belegger voegt daar het rendementsperspectief aan toe: waar zit waarde, hoe verzilver je die en wat zijn de belangen van de investeerder?”
Nick: “Dat VanWonen en ik elkaar hebben gevonden in de rol van ontwikkelingsmanager, zegt veel over de visie van de organisatie. Er waren kandidaten met een traditioneler profiel, maar VanWonen keek verder dan het standaardplaatje. Die bereidheid om bewust buiten de gebaande paden te denken en met lef te kiezen, past goed bij hoe ik zelf naar ontwikkeling en leiderschap kijk.”
Doorpakken is kansen zien en durven pakken
Nick stelt dat de rol van ontwikkelingsmanager een van de pijlers is van het bedrijf. “Gebiedsontwikkeling begint bij acquisitie. Maar niet elke kans is er één om op door te pakken. We focussen ons op projecten vanaf ongeveer 100 woningen. Je moet je tijd en energie gericht inzetten.”
Daarbij kijkt hij naar schaal, tijdspad en risicoprofiel. En vooral naar de vraag of VanWonen nog echt iets kan toevoegen. “Als alles al dichtgetimmerd is, zit daar voor ons geen opgave meer. Wij maken juist het verschil in de manier waarop een gebied wordt ontworpen en ingericht. Als die ruimte er niet is, stappen we niet in.”
Tegelijk is acquisitie zelden zeker. De realiteit kan namelijk weerbarstig zijn. Gemeenten kunnen plannen afwijzen, omstandigheden veranderen en trajecten kunnen jaren duren voordat ze concreet worden. “Het is echt een lange adem. Een ‘nee’ vandaag kan over een jaar een ‘ja’ zijn.”
In die onzekerheid zit voor hem hét moment van doorpakken. “Doorpakken vraagt om een ondernemende mindset. Er zijn momenten waarop je moet beslissen, terwijl niet alles zeker is. Dan moet je risico’s kunnen inschatten en toch durven kiezen. Als je te lang wacht, verlies je momentum.”
Een nieuwe speler in Noord-Brabant
Brabant heeft volgens Nick een eigen dynamiek. De provincie telt veel gemeenten, sterke lokale netwerken en historische banden tussen partijen. “Dat maakt het soms lastiger om ertussen te komen, zeker als je werkt voor een partij die hier nog relatief nieuw is.”
Tegelijk kent hij die dynamiek van binnenuit. “Ik kom er vandaan, spreek de taal en snap de cultuur. Dat helpt in gesprekken. En ik merk ook dat gemeenten en marktpartijen openstaan voor een nieuwe partij met een verfrissende invalshoek.”
Daar wil Nick de komende jaren dan ook aan bouwen: een stevigere positie voor VanWonen in Brabant. “Mijn ambitie is om namens VanWonen met concrete projecten het verschil te maken en zo positief bij te dragen aan de woningbouwopgave in de regio. Ik zoek hiervoor nadrukkelijk de samenwerking op met lokale partners. Onze meerwaarde zit in de combinatie van ambitie, netwerk en innovatieve denkkracht. Wij brengen ervaring mee in complexe stedelijke transformaties en gebiedsontwikkeling, waarbij duurzaamheid, gezondheid en samenwerking centraal staan. Vanuit die invalshoek wil ik ook andere partijen inspireren en gezamenlijk de kwaliteit van de leefomgeving in Brabant versterken. De kansen in Brabant zijn volop aanwezig; nu komt het aan op het verzilveren ervan.”