€ 165.000 te kort voor een nieuwbouwwoning

Een hypotheek van €331.000 voor een modaal huishouden
Een modaal huishouden onder de 65 jaar in Nederland verdient in 2023 ongeveer €71.000 per jaar [1]. Daarmee kunnen ze een hypotheek afsluiten van € 331.000, uitgaande van de financieringsnormen van het Nibud bij een rente van 4,25%. De helft van de Nederlandse huishoudens heeft een hoger inkomen, de andere helft een lager inkomen.

€ 300.000 verschil tussen wat een mediaan huishouden in Rotterdam of Houten maximaal kan lenen
De verschillen per gemeente zijn groot. In de gemeente Wageningen is het mediane inkomen het laagst: zo’n € 39.000 bruto per jaar in 2023. Dit komt onder andere door de grote populatie studenten in Wageningen. Met dit inkomen kan je momenteel een hypotheek krijgen van ongeveer € 162.000. In de gemeente Rozendaal ligt het mediane bruto-inkomen met € 146.000 een stuk hoger, waardoor de leencapaciteit uitkomt op € 742.000. Nu is Rozendaal een uitschieter. Als we echter de top 10 rijkste én armste gemeenten buiten beschouwing laten, dan is er nog steeds een verschil van bijna € 300.000 tussen wat een mediaan huishouden in Houten kan lenen (€ 510.000), in vergelijking tot een huishouden in Rotterdam (€ 220.000).

De kaart laat een duidelijk verschil in leencapaciteit zien tussen de aangrenzende gemeenten aan de rand van het land en gemeenten in het midden en westen. Daarnaast valt op dat huishoudens in de stedelijke gemeenten minder kunnen lenen. Dit komt omdat hier in verhouding veel meer alleenstaande huishoudens wonen, die vaak een lager inkomen hebben dan de meerpersoonshuishoudens.

€ 165.000 te kort voor een nieuwbouwwoning 
Volgens de meest recente cijfers van het CBS (Q2|2023) kost een woning in Nederland gemiddeld € 407.000. Voor nieuwbouw is de prijs 22% hoger: € 496.000. Deze bedragen liggen ver boven de leencapaciteit van een mediaan huishouden (€ 331.000). Het verschil tussen de mediane leencapaciteit en de prijs van een nieuwbouwwoning was in Q2|23 ongeveer € 165.000. Nu neemt een groot deel van de huishoudens eigen vermogen mee bij het kopen van een huis (gemiddeld € 41.000 in Q1|23, bron: HDN [2], daartegenover staat dat veel huishoudens niet het maximale bedrag lenen. Het verschil tussen de woningprijzen en de leencapaciteit blijft daarmee groot.

Kloof tussen alleenstaanden en stellen
Niet voor elke doelgroep is de situatie even nijpend. Geen onbekend nieuws is dat het vooral de eenpersoonshuishoudens zijn die het erg lastig hebben op de koopwoningmarkt. Deze groep is groot: bijna 40% van de huishoudens is momenteel alleenstaand. De mediane leencapaciteit van bijvoorbeeld een alleenstaande 35 tot 45 jarige is € 195.000. Dat ligt ver af van de mediane woningprijzen in zowel de bestaande bouw als nieuwbouw.  Voor stellen en gezinnen is de situatie een stuk gunstiger. Doordat hier veelal sprake is van een dubbel inkomen, is de gemiddelde koopwoning in de bestaande markt voor huishoudens tussen de 25 en 65 jaar – qua financieringsnormen – bereikbaar.

De leencapaciteit van 25 tot 35 jarigen is wellicht een stuk hoger dan verwacht. Een verklaring hiervoor is dat er binnen deze leeftijdsgroep grote verschillen zijn. Het inkomen van een starter van 25 jaar is een stuk lager dan het inkomen van de 35 jarige doorstromer die al meerdere jaren werkervaring heeft. Waar een paar zonder kinderen onder de 25 jaar een bruto-inkomen heeft in 2023 van ongeveer € 58.000 is dit voor de leeftijdsgroep erboven hard gestegen naar € 102.000.

Nieuwbouw verruimt het woningaanbod voor alle doelgroepen
Nieuwbouw speelt een belangrijke rol bij het verruimen van het woningaanbod voor alle doelgroepen. Door de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen ontstaat direct extra woonruimte. Ook laten deze nieuwe bewoners een bestaande woning achter, die weer door een ander huishouden bewoond kan worden. Recent onderzoek van het CBS toonde aan, dat de bouw van 50.000 nieuwbouwwoningen in 2021, ervoor gezorgd heeft dat er 120.000 woningen vrijkwamen voor nieuwe bewoning (CBS, 2023 [3]. Nieuwbouw vormt daarmee de start van een nieuwe verhuisketen, waardoor woningen voor diverse doelgroepen beschikbaar komen.

Hoe gaan we als gebiedsontwikkelaar om met deze cijfers? En hoe zorgen we ervoor dat een eigen woning voor zoveel mogelijk huishoudens bereikbaar is? Daar gaan we volgende week op in.

Verantwoording
Om te komen tot een mediane leencapaciteit per gemeente, is gebruik gemaakt van CBS-gegevens over bruto huishoudensinkomens is verminderd met het persoonlijk bruto-inkomen van kinderen en overige leden van het huishouden in 2020. Ook zijn de ontvangen toeslagen zoals kinderbijslag en studiefinanciering, en het inkomen uit vermogen door het CBS van dit bedrag afgetrokken, aangezien deze niet meegerekend mogen worden bij de aanvraag van een hypotheek. Deze data is geïndexeerd naar Q2 2023, op basis van de gemiddelde CAO-loonontwikkeling van het CBS. Tot slot is deze informatie gekoppeld aan de Nibud-normen over financieringslasten ten behoeve van de maximale hypotheek, bij een rentepercentage van 4,25%. We zijn ons ervan bewust dat dit bedrag niet een-op-een overeenkomt met het toetsingsinkomen dat bij een hypotheek gevraagd wordt. Wel geven deze cijfers een goede schatting van de financiële mogelijkheden van diverse huishoudens en de regionale en demografische verschillen.

Er is bewust gekozen om huishoudens onder de 65 jaar buiten beschouwing te laten omdat het bruto-inkomen van 65-plussers een stuk lager is, en de mediaan daardoor sterk beïnvloed werd. Het toekennen van een hypotheek aan deze doelgroep is bovendien op andere factoren gebaseerd.