Interview | VanWonen trekt verder Nederland in, vergroot schaal naar Top10-speler

Vandaag viert VanWonen het vijfjarige jubileum. Opgericht in 2017 met 12 medewerkers en 400 verkochte woningen per jaar, is het bedrijf nu gegroeid naar 60 medewerkers en 900 jaarlijks verkochte woningen. Het valt VJ al een tijdje op: opeens ontwikkelt VanWonen in voor het bedrijf vreemde regio’s: een groot project in Eindhoven en er werden mensen geworven voor de regio West. Opmerkelijk nieuws voor een bedrijf dat zich na de afsplitsing van AM vijf jaar geleden concentreerde op het oosten en noorden. We vragen algemeen directeur Alfred Bolks hoe het zit.

VanWonen heeft vorige week bekendgemaakt de ontwikkeling UrbanParks met 600 appartementen van NU Projectontwikkeling in Rijswijk over te nemen. Vorig jaar werd al bekend dat VanWonen de locatie Vierlander in KnoopXL Eindhoven met een ontwikkelpotentieel van 250 woningen met Four-D heeft aangekocht. VanWonen vergroot haar traditionele werkgebied?
“Dat klopt. Van onze pijplijn aan te ontwikkelen woningen zit nu ongeveer 20% in het zuiden en westen. We zijn succesvol in steden als Groningen, Zwolle, Arnhem en Nijmegen, projecten die we ooit vanuit AM hebben meekregen en zelf verworven hebben. Nu willen we echter opschalen. We willen veel minder een vastgoedontwikkelaar zijn en meer gebiedsontwikkelaar. Onder de ontwikkelaars die 50 tot 60 woningen per plot realiseren neemt de concurrentie gestaag toe, er komen steeds meer kleinere projectontwikkelaars op de markt. Maar gebiedsontwikkelaars die grootschalige gebiedsontwikkelingen aankunnen, daarvan zijn er niet veel terwijl er wel steeds meer van dit soort ontwikkelingen komen. Gebiedsontwikkelingen worden bovendien ingewikkelder waarbij de leidende rol van de ontwikkelaar steeds belangrijker wordt. Wij hebben de kennis en kunde om dit soort ontwikkelingen aan te kunnen, en hebben inmiddels ook de omvang en financiële robuustheid daarvoor.”

De financiële robuustheid heeft met jullie nieuwe grootaandeelhouder ActivumSG te maken, die twee jaar geleden aan boord kwam?
“Ja, dit is een private equity-partij die deelneemt in ons soort ondernemingen. Die hebben we benaderd toen we besloten dat dit de weg was die we in wilden gaan. Vijf jaar geleden zijn we van AM afgesplitst en hebben zo’n 20 particuliere investeerders uit het oosten en noorden zich verenigd in een fonds dat eigenaar van VanWonen werd. Die investeerders zijn er allemaal uit. Activum ondersteunt ons maar is verder het soort partij dat ons de eigen regie laat voeren en ons ondernemer laat zijn.”

Wat is de groeiambitie?
"We verkochten in 2021 zo’n 900 woningen en in 2022 gaan we naar verwachting voor het eerst de grens van 1.000 woningen passeren. In 2026 willen we verdubbeld zijn. Onze pijplijn is ook zodanig gevuld dat we dat kunnen halen. Met 600 appartementen in Rijswijk komen we bijvoorbeeld al een heel eind.

Met 2.000 verkochte woningen per jaar gaan we bij de tien grootste woningontwikkelaars van Nederland horen en bij de drie grootste onafhankelijke ontwikkelaars. Dat is geen doel op zich maar daardoor krijgen we wel de schaalgrootte die bij een gebiedsontwikkelaar hoort.
Buiten het oosten en noorden concentreren we ons op het westen, midden en de Brabantse stedenrij. Wat ons betreft ontwikkelen we zowel binnenstedelijk als in het buitengebied – we hebben in beiden ervaring. Posities verwerven we op alle manieren: we doen mee met tenders, verwerven grondposities of nemen net als in Rijswijk, waar we de positie voor eigen rekening en risico ontwikkelen,  een ontwikkeling over. Ook zijn we in de markt voor overnames van kleinere ontwikkelaars – maar dan moet de organisatie natuurlijk wel bij ons passen. Het verwerven van posities is overigens niet gemakkelijk: vanwege de drukte op de markt zijn de kosten hoog. Maar door onze keuze voor grootschalige gebiedsontwikkelingen vermijden we de concurrentie met de kleinere en middelgrote ontwikkelaars."

Ebbingekwartier Groningen, ontwikkeling VanWonen

Is de groei van de organisatie, gezien de huidige krappe arbeidsmarkt, geen probleem?
"Nee, in principe hebben we onze organisatie al ingericht op deze groeiambitie. We kunnen de projecten die we onder handen hebben aan. We werken met mensen die de plaatselijke markt kennen, ik vind het belangrijk dat iemand bij wijze van spreken op z’n fiets naar het stadshuis kan komen. We hebben ons kantoor in Zwolle en daarnaast ’hubs’ in Groningen, Nijmegen en sinds kort ook in Utrecht."

De keuze voor het westen, midden en zuiden van VanWonen loopt parallel met de keuze die minister De Jonge heeft gemaakt voor zijn woonbouwplannen. Wat vindt u van de plannen?
"Eigenlijk vind ik het een gemiste kans dat hij zich zo concentreert op het westen. Waarom zoveel bouwen op plekken die onder NAP liggen? Die gaan juist last krijgen van kwel en de stijgende zeespiegel als gevolg van de klimaatverandering. En waar het bovendien al zo druk is. Terwijl wij juist met onze ontwikkelingen in Zwolle, Groningen, Nijmegen en Arnhem merken dat de vraag in deze markten alleen maar toeneemt.

Verder vind ik het een uitdaging dat tweederde van het woningbouwprogramma moet gaan bestaan uit betaalbare woningen. Met stijgende grondkosten, allerlei eisen die gesteld worden en oplopende bouwkosten gaat dat best lastig worden. Zeker als er ook nog veel binnenstedelijk gebouwd moet worden: gestapelde bouw is duurder en bovendien is hier industriële bouw lastiger."

Jullie pijplijn is natuurlijk al flink gevuld voor de komende vijf jaar en verwervingskosten afgesproken. Komen jullie dan niet in moeilijkheden met de stijgende kosten?
"We hebben natuurlijk overal rekening mee gehouden. We voorzien geen problemen in onze pijplijn, maar er zijn wel uitdagingen."

Urban Parks, Rijswijk