Terug

Interview | VanWonen groeit als kool

01 oktober 2020

PropertyNL sprak met Algemeen directeur en mede-eigenaar Alfred Bolks over wat er nodig is geweest om VanWonen in drie jaar tijd op het niveau van een jaarproductie van 800 woningen te krijgen. "Autonome groei is onze succesformule."

In 2017 maakte AM de strategische keuze om de focus te leggen op de Randstad en Noordoost-Nederland af te splitsen. VanWonen is hier als zelfstandige organisatie uit ontstaan en heeft zich toegelegd op dit werkgebied en deels het midden van het land. De ontwikkelaar is drie jaar geleden gekocht door een consortium van beleggers uit het oosten van het land, heeft zich succesvol doorontwikkeld en is sinds kort eigendom van het Europese vastgoedbedrijf ActivumSG – een investeerder die serieus op zoek is naar meer.

Autonome groei
Bolks wil zeker praten over expansie, maar heeft het in eerste instantie over autonome groei, zijn succesformule. Hij wil ook nadenken over overnames in nieuwe gebieden. Wie onderzoek doet naar VanWonen, merkt niets dat lijkt op een start-up. De ontwikkelaar heeft het mooiste hoofdkantoor van alle bouwers: een Gerrit Rietveld-monument. Bolks is een routinier in het ontwikkelingsvak in Oost-Nederland en werkt samen met gemeenten, medeontwikkelaars zoals BPD en beleggers zoals Amvest. VanWonen werd vrijwel direct toegelaten als Neprom-lid en Bolks spreekt de taal van de grote ontwikkelaars.

Bolks leerde het vak bij de Hollandsche Beton Groep – een van de voorlopers van BAM en destijds de grootste bouwer van Nederland. Daar werd hij directeur ontwikkeling voor het noorden en oosten van het land, eigenlijk de positie die hij nu weer heeft, maar dan als directeur/aandeelhouder.
Toen AM besloot zich te concentreren op de Randstad, begreep Bolks dat als geen ander. ‘Als je gewend bent aan offertes van Londen en Amsterdam, dan ben je toch iets minder betrokken als je met een woningstrip in Roden aankomt. BAM kent fantastische bouwers, maar voor onze schaal moet je met andere partijen werken.’

Vliegende start
VanWonen maakte door de krapte op de woningmarkt een vliegende start. ‘Na de verzelfstandiging van de activiteiten van AM in Noord- en Oost-Nederland gingen 12 mensen mee, maar inmiddels hebben we 50 medewerkers’, aldus Bolks.

VanWonen nam 47 projecten of ontwikkelposities over van AM. Daaronder zaten het Kraanbolwerk in Zwolle (127 woningen) en het CiBoGa-terrein in Groningen waarop het Ebbingekwartier is ontwikkeld met meer dan 200 woningen. ‘Wij moesten met VanWonen een rondje langs de gemeenten. Groningen zei: ‘Wij helpen je nu, maar als wij je nodig hebben moet jij er ook zijn.’ Dat is ook gebeurd: we hebben en houden een kantoor in Groningen.’

Dat is ook de boodschap die Bolks uitstraalt: Noord- en Oost-Nederland is zijn markt. Hij kreeg ook uitleglocaties Schuytgraaf in Arnhem en Waalsprong in Nijmegen en heeft in Nijmegen ook een kantoor geopend, dicht op de klant. Bolks: ‘We zijn net zo trots op 18 woningen in Leek als op een grootschalig project. Wel ben ik bijzonder trots op ‘Het Dorp’ (destijds het eerste grote tv-inzamelingsproject van Mies Bouwman). Dat herontwikkelen we naar 84 zorgappartementen en 100 reguliere woningen. We hebben daarvoor vorig jaar een tender gewonnen met BPD.’ Waarom samen met ‘concullega’ BPD? ‘Je vergeet hoe lastig tendervoorschriften zijn, we konden elkaar hier uitstekend in vinden en aanvullen.’

Geen regioverdeling
Bolks vindt het werkgebied Noord-Oost niet belemmerend voor de groei. ‘Er wonen een kleine 6 miljoen mensen, net zoveel als in heel Denemarken. Grote steden in deze regio zullen de komende jaren nog verder groeien. Maar los daarvan: AM heeft met ons geen regioverdeling afgesproken, maar je zult ons niet zo snel in Den Haag aan het werk zien. Maar in Utrecht en Brabant zie ik zeker mogelijkheden.’

Door de nieuwe aandeelhouder heeft hij ook de mogelijkheden om naar overnames te kijken. Dat zal nodig zijn, omdat de ambitie hoog is. Bolks: ‘Onze focus ligt bij het ontwikkelen van koopwoningen, maar in de ontwikkelportefeuille zitten ook huurwoningen. Wij streven naar een jaarproductie van 1000–1200 woningen, waarvan we 30% reserveren voor ons woningfonds.’

De toekomst oogt zonnig voor de gebieds- en vastgoedontwikkelaar, want zowel kopers als beleggers vechten om zijn woningen, maar Bolks ziet ook bedreigingen: ‘Ik voorzie een bouwkostenstijging, maar ook in dit deel van Nederland een schaarste aan ontwikkelingslocaties. Het belangrijkste probleem is de betaalbaarheid van de woningen. En dan hebben wij nog makkelijk praten, want in Apeldoorn maken wij woningen van €215.000. We moeten echter met de hoge grondprijzen ons uiterste best doen om woningen te realiseren die betaalbaar zijn. Kleine woningen van minder dan 50 m² vind ik niet duurzaam. Daar begin ik niet aan.’

Bolks heeft een speciale visie op ontwikkelen. ‘Wij hebben geen kopers, maar klanten, die misschien na zeven jaar weer terugkomen. Wij spreken niet van transacties, maar van interacties. We verkopen zelf, zodat we kunnen zorgen dat mensen blij zijn met hun huis. In elk huis is een steen ‘VanWonen’ te vinden.’ Bolks wil dat de organisatie zo gespitst is op klantwaardering (nu boven een 9), dat klanten op den duur naar een ‘VanWonen’-woning zullen vragen.

Ziet hij nog wel uitstapjes naar het commercieel vastgoed? ‘Op dit moment zijn winkels niet zo vanzelfsprekend, maar wij hebben wel alvast VanWinkelen gedeponeerd.’ Dan kunnen kantoren niet uitblijven. ‘Zeker, ook VanWerken is een van onze namen, maar daar gaat het niet om. In dit vak is het belangrijkste onderscheid het ondernemerschap.’

Bovenstaand is een deel van het interview dat gepubliceerd is in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2020 en op de website van PropertyNL. Het gehele artikel vindt u hier.

Deel dit artikel: